4.2. ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - Свод законов

4.2. ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РАГС

К недвижимости по природе относятся земельные участки и выделенные из их состава объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно ввиду отсутствия общедоступной технической возможности в данной местности. Значение земли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости.

Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию - функцию публично-правового характера, предназначение которой - объединять территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот.

К сожалению, в литературе недостаточно уделяется внимания определению понятия земельного участка. Ф. X. Адиханов определяет земельный участок как часть поверхности земли, имеющую фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.(1 ) Принципиально соглашаясь с таким определением, считаем необходимым предложить его определенную корректировку.

На наш взгляд, содержание понятия должно отражать следующие признаки. Первый признак: земельный участок - это индивидуально-определенный объект. Этот признак широко отмечается в литературе.(2 )

Кроме того, индивидуализация земельных участков (то есть создание предпосылок их вовлечения в гражданский оборот) должна производиться в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее -Закон о земельном кадастре).(3 ) Правовая дефиниция земельного участка содержится в ст. 1 указанного Закона и определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.(4 ) Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Значение кадастровых книг заключается в том, что они являются технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости. Таким образом, кадастровая оценка земельного участка индивидуально определяет земельный участок в качестве объекта, годного к гражданскому обороту.

Процедура вовлечения земельного участка в гражданский оборот проходит в два этапа:

1) его индивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общего массива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах;

2) определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него в определенных реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права (в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)).

С точки зрения юридической техники, нет никаких препятствий к тому, чтобы исключить из понятия недвижимости земельные участки. Однако невозможно даже помыслить, чтобы законодатель поступил таким образом и исключил из понятия недвижимости земельные участки, сохранив при этом режим недвижимого имущества в отношении иных объектов.

Второй признак: земельный участок - неперемещаемый объект (территория), элементами которого могут являться почвенный слой, древесно-кустарниковая, лесная растительность, обособленные водные объекты, градостроительные объекты.

Указанная позиция несколько расходится с мнениями иных ученых. По оценке В. А. Лапача, единственным элементом земельного участка является почвенный слой.(5 ) Ф. X. Адиханов приходит к выводу, что элементами земельного участка могут являться не только почвенный слой, но замкнутые водоемы и древесно-кустарниковая растительность. По-видимому, О. И. Крассов в состав земельного участка включает не только древесно-кустарниковую растительность и водоемы, но и иные водные объекты.(6 )

По нашему мнению, анализ законодательства(7 ) дает основания предполагать, что замкнутый водоем, многолетние насаждения, градостроительные объекты являются составными частями земельного участка, если собственник не осуществил раздел земельного участка и не зарегистрировал права собственности на вышеуказанные вещи. Существование в гражданском обороте единого объекта недвижимости обеспечивается и единством государственного учета земной поверхности и прочно связанных с ней объектов. Ведь государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод сведений о земной поверхности и прочно связанных с ней объектов.(8 ) И ведется он в том числе на основании сведений иных государственных кадастров, реестров. Кроме того, объекты, неразрывно связанные с земной поверхностью, выделенные в самостоятельные объекты прав, могут быть соединены с участком в один объект.(9 )

Остановимся более подробно на характеристике составных элементов земельного участка. Критерии разграничения земель и недр сформулированы в Законе РФ «О недрах». Недра находятся «ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков». Как известно, почвенный слой может быть перенесен без несоразмерного ущерба своему назначению в другое место. Земная поверхность (территория) - неперемещаемый объект.

ГК РФ использует понятия «обособленный водный объект», «замкнутый водоем» (ст.ст. 130, 261). Согласно ст. 1 Водного кодекса РФ «обособленный водный объект» и «замкнутый водоем» - это идентичные понятия, «обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». ЛК РФ(10) применяет понятия «древесно-кустарниковая растительность», «леса», ГК РФ - «многолетние насаждения», «леса».

Очевидно, что ГК РФ (ст.ст. 261, 130) и ЛК РФ (преамбула, ст. 5) используют понятия «лес» в разных значениях. По смыслу ГК РФ лес - это лесная растительность. В соответствии с ЛК РФ лес - это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющая важное экологическое, экономическое и социальное значение. Древесно-кустарниковая растительность - это деревья и кустарники, не являющиеся составными частями леса. Между тем многолетние насаждения - это деревья и кустарники, не являющиеся составными частями леса, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Думается, что древесно-кустарниковая, лесная растительность являются также составными частями земельного участка. Нет оснований говорить о вспомогательной функции одного объекта по отношению к другому, поэтому нельзя считать один объект принадлежностью другого.

Все вышеизложенное позволяет дать следующее определение понятия земельного участка. Земельный участок - это часть земной поверхности (неперемещаемый объект), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которой могут являться почвенный слой, древесно-кустарниковая, лесная растительность, обособленные водные объекты, градостроительные объекты.

Основные характеристики земельного участка: 1) одновременно является природным объектом и вещью; 2) может быть простой или сложной вещью; 3) является разновидностью недвижимости по природе; 4) может быть главной вещью по отношению к принадлежностям; 6) может быть делимой или неделимой вещью; 7) имеет целевое назначение и по данному критерию принадлежит к определенной категории.

В связи с чем необходимо на законодательном уровне произвести уточнение не изменяя сущности, определения следующих понятий: земельный участок (ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»); недвижимые вещи по природе (ст. 130 ГК РФ), земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли запаса (ст.ст. 77, 83, 87 - 93 ЗК РФ).

Встречающиеся в действующем законодательстве коллизии требуют приведение гражданского и земельного законодательства в соответствие с положениями Конституции России, в частности, установить правило, что на требования об истребовании имущества, которое не может находиться частной собственности, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ); исключить норму о запрете ипотеки сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств» и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств (ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); исключить норму о запрете субъекту права постоянного пользования земельным участком завещать его (ст. 20 ЗК РФ).

***

1 См.: Адиханов Ф.Х. Земельное право России: Курс Лекций. Барнаул, 1999. С.6.

2 См., например: Ерофеев Б.Ф. Земельное право: Учеб. для вузов / Под ред. акад. Г.В. Чубукова. М., 1998. С. 139; Болтанова Е.С. Правовой режим недвижимости по российскому законодательству // Проблемы развития и совершенствования российского законодательства: Сб. статей / Под ред. В.Ф. Воловина. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1999. Ч. 2; Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 22.

3 СЗ РФ. 2000. N 2 (с послед, изм.).

4 Отметим, что понятие земельного участка, даваемое в ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, более узкое: часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (правда, законодатель оговаривается, что рассматривает земельный участок в данном случае как объект земельных отношений).

5 См.: Система объектов гражданских прав: Теория и судеб, практика. СПб., 2002. С. 315. 82

6По крайней мере, он утверждает, что элементами земельного участка могут выступать «лес, точнее говоря, древесно-кустарниковая растительность, и водные объекты».См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю М., 2000. с. 22

7 См.: Водный кодекс РФ от 16 нояб. 1995 г. N167-ФЗ // Рос. газ. 1995. 25 нояб. Ст. 11; Лесной кодекс РФ от 29 янв.1997 г. N22-ФЗ // Рос. газ. 1997. 4 февр. Ст. 20; ГК РФ (ч. 1) от 30 нояб. 1994 г. N51-ФЗ // Рос. газ. 1994. 8 дек. Ст. 130, 134, 219; Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N73-ФЗ // Рос. газ. 1998. 14 мая. Ст. 62; О государственной регистрации прав на недвижимое... Ст. 25; О государственном земельном кадастре... Ст. 1.

8 О государственном земельном кадастре... Ст. 1.

9 См., например, Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N219) // Рос. газ. 1998. 4 марта. П. 26.

10 Лесной кодекс РФ от 29 янв.1997 г. N22-ФЗ // Рос. газ. 1997. 4 февр. 84




  •  Литература
  •  Программы
  •  Поиск
  • Форум