САМОСТРОЙ И ЕГО ЛЕГАЛИЗАЦИЯ - Свод законов

САМОСТРОЙ И ЕГО ЛЕГАЛИЗАЦИЯ

Порой умудряются без лишних слов и формальностей возводить целые дома. И каков итог? Здание-то есть - в натуральном виде, а вот на бумаге его нет. И закончить строительство и разрезать красную ленточку вряд ли удастся без таких "мелочей", как документы, подтверждающие строительство, право на земельный участок и т.д. Если все это про вас - как говорится, поздравляем, вы счастливый обладатель самовольной постройки!

Что такое самострой

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

* на участке, который не отведен для этих целей;

* без получения необходимых разрешений;

* с существенным нарушением строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ). Поправимся: у такой постройки вообще не может быть обладателя и из всего этого строителю принадлежит куча стройматериала, да и тот "б. у". Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Иными словами, самовольную постройку нельзя продать, подарить, сдать в аренду или распорядиться еще каким-либо образом. И самое печальное, что самовольную постройку при ее обнаружении соответствующими органами придется снести, да еще и за собственный счет.

Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникнет только с момента его государственной регистрации. А чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, необходимо представить в регистрирующий орган множество документов, части из которых у самовольных строителей, как правило, нет.

В связи с этим, обнаружив себя хозяином самостроя, самое время попытаться избежать сноса постройки и попробовать зарегистрировать на нее свои права.

Например, есть шансы сохранить постройку, если строительство произведено на не принадлежащем организации земельном участке либо без получения соответствующих разрешений, но с соблюдением строительных норм и правил.

Если же здание возведено с существенным нарушением норм и правил, а также если сохранение постройки:

* нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;

* создает угрозу жизни и здоровью граждан, - то постройку, к сожалению, придется снести либо попробовать перестроить, но теперь уже с оформлением всей необходимой для этого документации.

Чужой земельный участок

Итак, организация может построить нечто капитальное на участке, который принадлежит кому-то другому.

Что ж, если этот участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, то суд может признать право собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 34 постановления Пленума Верховного суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 8. Учитывая положения информационного письма ВАС РФ от 17.02.04 N 76, для признания права собственности на самострой необходимо обращаться в суд в порядке искового производства. В такой ситуации организация должна подавать в суд исковое заявление о признании права собственности на самовольно возведенную недвижимость.

Первое, на что обратит внимание суд, - это кому принадлежит земельный участок, на котором расположено самовольно построенное здание. Так что следует попытаться получить права на такой участок, что достаточно непросто, поскольку у его собственника могут быть другие планы на его счет. Процедура зависит от того, кому принадлежит земля;

* участок в государственной или муниципальной собственности можно попробовать приобрести у государства или получить его в аренду на продолжительный срок, согласовав возможность строительства (ст. 28 Земельного кодекса РФ);

* участок, принадлежащий организации или физическому лицу, можно попытаться купить или арендовать на длительный срок с правом строительства на нем недвижимости.

Обратим особое внимание на цель предоставления земельного участка. Если он предоставлен в аренду для реконструкции существующего здания, а организация построила на нем новое здание, то суд скорее всего откажет в признании права собственности на новую постройку, поскольку она возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 15.11.04 N Ф09-3727/04ГК).

Индивидуальным предпринимателем была осуществлена постройка здания магазина при наличии всех необходимых условий для строительства объекта недвижимости, без нарушения при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц и без создания угрозы жизни и здоровью граждан. Учитывая, что в рассматриваемом случае администрация соответствующего района согласна выделить предпринимателю земельный участок под построенное здание, суд признал за лицом, осуществившим строительство, право собственности на здание магазина (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.04 N А11-6171/2003-К1 -1/287).

В случае получения решения суда о признании права собственности на самовольно возведенную недвижимость можно обращаться в орган государственной регистрации за получением документа о праве собственности на него. В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. Согласно статье 28 названного закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Еще один неприятный вариант: признание права собственности на такое строение за лицом, которому принадлежит земельный участок.

В этом случае лицо, осуществившее строительство, сможет претендовать на возмещение понесенных расходов в размере, который будет определен судом (п. 3 ст. 222ГКРФ).

Целевое назначение участка

Еще одна распространенная ситуация: организация имеет права на земельный участок, на котором построено или строится здание, например, он принадлежит ему на праве собственности. Хозяйствующий субъект вправе владеть земельным участком, но с учетом целевого назначения. Иначе говоря, постройка бензозаправки на сельскохозяйственных угодьях незаконна.

Если целевое назначение участка, на котором вы собрались строить, не предполагает подобных действий, то, прежде чем начать строительство (и тем более во время оного), необходимо произвести комплекс мероприятий по изменению целевого назначения земельного участка. В связи с этим нужно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение таких ходатайств (ст. 2 Федерального закона от 21.12.04 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"). В представленном документе обосновывается необходимость перевода земель в другую категорию.

Ходатайство рассматривается, и по результатам следует ожидать один из двух актов:

* о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо

* об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Принятые акты могут быть обжалованы в суде.

Однако следует заметить, что подобные переводы на практике довольно затруднительны (приходится, например, доказывать, почему вы решили взвести бензозаправку именно на сельскохозяйственных землях?). И если вам откажут в переводе земельного участка в другую категорию, то узаконить самовольную постройку не удастся и ее придется снести.

Разрешения на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Нет разрешений

Строительство недвижимости представляет собой довольно сложную процедуру и в первую очередь требует получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Он также дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (п. 1 ст. 51).

В частности, перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство, определен в Законе г. Москвы от 09.07.03 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве".

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешения на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Ряд случаев, когда выдачи разрешения на строительство не требуется, определен пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, например, при строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.).

Таким образом, теоретически вы вполне можете узаконить самострой, просто получив на него все недостающие документы, как если бы строительство осуществлялось в установленном для этого порядке. И если все эти документы получены и не существует спора о том, кому именно принадлежит недвижимость, то она будет регистрироваться в установленном законом порядке. Так, согласно Федеральному закону от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Однако на деле все оказывается гораздо сложнее - ведь разрешения на строительство по каким-либо причинам вам могут и не дать, а его получение - в любом случае длительная и очень сложная процедура. И если отказ в выдаче разрешения на стадии подготовки к строительству печален, то на стадии, когда здание уже построено, просто трагичен, поскольку то, что построено, просто придется снести.

Обращаемся в суд

В суд же за защитой своих прав хозяин самовольно построенного может обратиться в случае, если будет принято решение о его сносе либо если существует спор о том, кому же принадлежит самострой. В первом случае в суде ему нужно будет доказать, что его постройка не нарушает ничьих законных прав и интересов и соответствует всем существующим нормам и правилам, что достаточно трудоемко, Во втором случае хозяину самостроя нужно будет представить документы, подтверждающие, что строительство было осуществлено именно за его счет (договор подряда, письмо от подрядчика об отсутствии финансовых претензий и передаче всех выполненных работ в полном объеме, документы, подтверждающие покупку стройматериалов (сметы, счета-фактуры и т.п.), документы, подтверждающие оплату строительных работ и т. п.).

Объект недвижимости должен быть новым, возведенным собственными силами и не должен нарушать градостроительные, пожарные и санитарные нормы, а также создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Необходимо учитывать, что, если вам не удастся доказать вышеперечисленное, в признании права собственности на самовольно возведенное здание судом, скорее всего, будет оказано. Пример: в результате реконструкции здания площадь объекта значительно увеличилась, однако строительство проводилось без наличия соответствующей разрешительной документации. Казалось бы, указанное увеличение площади является неотделимым улучшением, право собственности на которое принадлежит строителю. Однако суд, учитывая, что созданные площади являются самовольной постройкой и отсутствуют предусмотренные ГК РФ условия для признания права собственности на самовольную постройку, отказал в признании права собственности на самовольную постройку (постановление ФАС Московского округа от 06.10.04 N КГ-А40/8695-04).

Борьба с самостроем

До сих пор действует в части, не противоречащей ГК РФ, постановление СНК РСФСР от 22.05.40 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках".

В Москве же действует следующий порядок рассмотрения и принятия решений по вопросам, связанным с самовольным строительством объектов и незаконным занятием под строительство земельных участков на территории г. Москвы. В соответствии с пунктом 4 Положения о порядке ликвидации самовольных построек на территории г. Москвы (утв. постановлением правительства Москвы от 06.02.01 N 131-ПП) орган, выявивший нарушение, которое служит основанием для признания постройки самовольной, принимает меры для привлечения в установленном порядке лица, допустившего нарушение, к административной ответственности. Указанному лицу выдается предписание о сносе постройки или устранении нарушения. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, отказывается ее сносить или устранять нарушение, то органы исполнительной власти, уполномоченные правительством Москвы, подают исковые заявления в суд о сносе самовольных построек. Снос самовольной постройки осуществляется лицом, осуществившим самовольную постройку, на основании решения суда.

Что же касается привлечения к административной ответственности, то она будет варьироваться в зависимости от того, что удалось нарушить - строительные нормы, правила эксплуатации земель и т. п. Так, строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет за собой наложение административного штрафа на должностных лиц - от 500 до 1000 руб., на юридических лиц - от 5000 до 10 000 руб.

Нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных лиц - от 1000 до 2000 руб., на юридических лиц - от 10 000 до 20 000 руб. (ст. 9.5 КоАП РФ).

Штрафуют и за нарушение требований нормативных документов в области строительства (ст. 9.4 КоАП РФ). Карается также несоблюдение экологических требований при планировании, технико-экономическом обосновании проектов, проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов (ст. 8.1 КоАП РФ). Использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв тоже карается штрафом (ст. 8.8 КоАП РФ).

Этот перечень можно продолжать, но стоит ли? Гораздо проще и менее хлопотно получить все необходимые документы заранее - в итоге это обойдется значительно дешевле.




  •  Литература
  •  Программы
  •  Поиск
  • Форум