Тонкости жилищного кодекса
А.Ю. Малумов, помощник заместителя Председателя Государственной Думы ФС РФ по правовым вопросам, к.ю.н.
С 1 марта прошлого года вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который привнес в жизнь российских граждан новые правила, в частности, по переустройству своих квартир. Однако время показало, что, к сожалению, многие из новых нормативных указаний на практике не могут применяться, а те, что применяются, создали новые административные барьеры в жизни простых граждан и способствуют выстраиванию длинных очередей в местные органы власти за получением разрешительной документации.
Перепланировка и переустройство "по-новому"
Статья 25 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что является "переустройством", а что представляет собой "перепланировка" жилого помещения. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь перепланировка -это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, изменения, которые не требуют изменений в техническом паспорте из Бюро технической инвентаризации, не будут рассматриваться контролирующими органами как переустройство или перепланировка жилого помещения.
Согласно новому ЖК РФ переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органами местного самоуправления. Например, в Москве - это префектуры и управы, а для Московской области - администрации районов или мэрии городов.
Выступить с инициативой о проведении переустройства или перепланировки своего жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо на основании нотариально оформленной доверенности. В связи с чем наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся их собственниками, не имеют права переустраивать занимаемые ими квартиры, кроме случаев, когда на это есть специальное согласие собственника - какого-либо ведомство (если жилье служебное) или муниципалитет (социальный найм и маневренный фонд).
Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" утверждена форма заявления, которое требуется заявителю, чтобы инициировать процесс переустройства (п/п. 1 п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Кроме того, п. 2 ст. 26 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, которые необходимо подать в компетентные органы помимо заявления:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (после 1999 года - Свидетельства о государственной регистрации прав собственности; до 1999 года - Договоры передачи в собственность жилых помещений в порядке приватизации или договоры, на основании которых квартира была приобретена у третьих лиц);
2) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения (для Москвы: если предусматриваются только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов и с остальными документами представляются Заявителями в "одно окно" Мосжилинспекции. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектов, то они должны разрабатываться на весь объем работ.
К разработке проектной документации, как правило, привлекаются проектные организации, лицензированные в установленном порядке. В договорах должны предусматриваться обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и ведению авторского надзора (последнее может оформляться отдельным договором).
Состав проектной документации и требования по ее согласованию определяются в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ. Проектная документация на ранее выполненные переустройство и (или) перепланировку жилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и технического заключения о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ);
3) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения (копии плана помещений и экспликаций БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления);
4) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих членов семьи нанимателя (армия, стационар, места лишения свободы и т.д.), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма;
5) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (при отсутствии такового документа собственник помещения, в котором была произведена перепланировка, несет ответственность в порядке и в размере, установленных ст. 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях).
После предоставления в "одно окно" всех необходимых документов заявителю необходимо подождать в течение 45 календарных дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ) для принятия решения о согласовании, которое служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование. Согласно п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", переоборудование жилых помещений допускается производить после получения соответствующих разрешений, по форме установленной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266. Одновременно заявителю или подрядной организации выдается Журнал производства ремонтно-строительных работ по форме и в порядке, установленными жилищной инспекцией муниципального образования (в Москве - Мосжилинспекция).
Мосжилинспекция не позже чем через три рабочих дня после оформления решения о согласовании переустройства или перепланировки жилых помещений информирует о принятом решении управляющего жилым домом (ТСЖ, ДЕЗ и т.д.), а также Управу района города Москвы.
Общая продолжительность работ не может превышать четырех месяцев, если иное не предусмотрено распоряжением Мосжилинспекции. Режим переустройства или перепланировки жилых помещений устанавливается с учетом следующих требований. В жилых домах в период проведения ремонтно-строительных работ не допускается:
1. Производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни;
2. Начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 часов и (или) заканчивать их позднее 19.00 часов;
3. Применять при производстве работ оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно допустимого уровня шума и вибрации;
4. Вести работы без специальных мероприятий, исключающих причинение ущерба смежным помещениям;
5. Загромождать и загрязнять строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути, другие места общего пользования;
6. Использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
При невозможности выдачи разрешительного документа заявителю направляется письменный мотивированный отказ (не позже установленного срока оформления конечного документа). Отказ в разрешении провести перепланировку или переустройство можно обжаловать в судебном порядке в соответствии с правилами, установленными главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Начало разрешенных работ по переустройству или перепланировке подлежит регистрации управляющим жилым домом в Журнале производства ремонтно-строительных работ. Одновременно устанавливается дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников/нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений произвольной формы.
Ремонтно-строительные работы по переустройству или перепланировке осуществляются подрядным способом (рекомендуется для Москвы, чтобы в договорах о подрядных работах должны предусматриваться обязательства Исполнителя о соблюдении требований постановления Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы") или собственными силами заявителя (в этом случае он выступает в роли Исполнителя работ и на него распространяются все требования вышеназванного постановления, обязательные для Исполнителя работ).
Изменение установленных сроков производства работ по переустройству или перепланировке осуществляется территориальной жилищной инспекцией по письменному обращению заявителя, предварительно согласованному с компанией, управляющей домом. О принятом решении Заявитель уведомляется в 15-дневный срок от даты поступления обращения. В ходе сдачи-приемки завершенного переустройства или перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах Исполнитель работ предъявляет приемочной комиссии исполнительную техническую документацию. После чего согласно ст.28 Жилищного кодекса РФ подписывается акт приемочной комиссии, который направляется органом, осуществляющим согласование, в организацию по учету объектов недвижимого имущества - бюро технической инвентаризации, а если изменилась площадь квартиры, то после БТИ и в территориальное управление Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации.
Что делать, если перепланировка была проведена до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ?
Статья 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Таким образом, жителям, осуществившим перепланировку ранее 1 марта 2005 года, можно не регистрировать изменения в техническом паспорте на квартиру. Однако в данном случае они не вправе будут что-либо с ней сделать, например, продать, подарить и официально сдать в аренду. Также следует учитывать и тот факт, что при наследовании такой квартиры наследники столкнутся с большими трудностями, поэтому все-таки советуем привести техническую документацию на переустроенные жилые помещения в порядок.
Кроме того, п. 3 ст. 29 нового ЖК РФ прямо указывает, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Однако понятие "разумный срок" нигде точно не регламентировано. Следовательно, человек, проведший перепланировку или переустройство своей квартиры до введения в силу нового ЖК РФ, административной ответственности не несет, кроме той, что была предусмотрено за данные действия ранее.
Статья 7.21. Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает, что самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда (МРОТ в настоящее время составляет 100 рублей), а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти МРОТ- 2000-2500 рублей соответственно. Однако даже при уплате штрафа собственник переустроенного помещения должен будет вернуть квартиру в прежний вид либо согласовать переустройство.
Судебная "обоснованность" перепланировки или переустройства квартиры
В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Похожая ситуация предусмотрена ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке. Однако в настоящее время в отличии от регистрации прав на самовольную постройку в судебном порядке судебной практики в отношении самовольного переустройства квартиры не существует, поэтому мы рекомендуем все-таки идти законным путем посредством предварительного согласования переустройства квартиры.